Wielkopolska Okręgowa
Izba Inżynierów Budownictwa

„Dotyczy przeglądów budynków. Proszę o wykładnię, które budynki wymagają okresowych kontroli stanu technicznego i w jakim zakresie. Do wątpliwości skłoniło mnie pismo …, z którego wynika, że tylko budynki o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2. Proszę również o wykładnię Książki Obiektu”.

 

Odpowiedź jest aktualna na dzień jej sporządzenia, czyli 7 stycznia 2019 r.

Wielkopolska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa wyjaśnia następująco:

Dotyczy:

A. rodzaju i zakresu kontroli okresowych, o których mowa w art. 62 ust.1 pkt. 1, 2 i 3, w tym szczególnie w art. 62 ust. 1 pkt. 3 ustawy – Prawo budowlane,

B. wykładni Książki obiektu budowlanego.

Ad. A.

Kwestia, którą Pan przedstawia w swoim zapytaniu dotyczy obligatoryjnego obowiązku przeprowadzania przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowych budynków oraz budowli w zakresie podanym odpowiednio w art. 62 ust. 1 pkt. 1, 2 i 3 ustawy – Prawo budowlane.

Obecny stan prawny powyższego przepisu brzmi :

Art.62

1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kon­troli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również ba­danie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środ­ków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt. 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli;

Ustawodawca nowelizacją ustawy – Prawo budowlane z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 99, poz. 665) wprowadził przepisem art. 62 ust. 1 pkt. 3, w dotychczasowym zakresie wynikającym z art. 62 ust. 1  pkt. 1, dodatkową kontrolę okresową, określając terminy oraz zakres przedmiotowy tej kontroli.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 62 ust. 1 pkt. 3 okresowym kontrolom (w czasie użytkowania) co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, powinny zostać poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu :

• budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m², bez względu na powierzchnię dachu
• inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Zakres przedmiotowy tej kontroli określa art. 62 ust. 1 pkt. 1.

Powyższe kontrole powinny przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności oraz praktykę w przedmiotowym zakresie .

Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli. 

Mając na uwadze przedmiotowy przepis, należy stwierdzić, że ustawodawca nałożył obowiązek przeprowadzania co najmniej dwukrotnych w ciągu roku obowiązkowych okresowych kontroli stanu technicznego – przed i po okresie zimowym – w stosunku do dwóch rodzajów obiektów. Obowiązek ten został nałożony na budynki, które posiadają określoną powierzchnię zabudowy oraz inne obiekty budowlane posiadające dach o wskazanej w przepisie powierzchni. Z uwagi na ww. kryteria budynki o powierzchni dachu od 1000 do 2000 m², które mają powierzchnię zabudowy poniżej 2000 m², nie podlegają przedmiotowej kontroli. Obowiązek przeprowadzania przedmiotowych kontroli jest związany z obowiązkiem zapewnienia bezpieczeństwa konstrukcji oraz bezpieczeństwa użytkowania obiektu, czyli przede wszystkim ma na celu uniknięcie niebezpieczeństwa wskutek m.in. dopuszczenia do ponadnormatywnego zalegania śniegu na dachu, oblodzenia, osuwisk ziemnych, oddziałujących na ten obiekt. Należy podkreślić, że budynki o dużych powierzchniach zabudowy (i towarzyszących im dużych powierzchniach dachów) wymagają odpowiedniego rozwiązania konstrukcji przekryć dachowych, w których (z uwagi na potrzeby funkcjonalne) często dąży się do np. zmniejszenia ilości słupów wewnętrznych i stosowania nowoczesnych i lekkich przekryć dwu dachowych o dużych rozpiętościach, nie zawsze korzystnych dla bezpieczeństwa obiektów. Dlatego też, zgodnie z PN-EN 1990 Eurokod. „Podstawy projektowania konstrukcji”, konstrukcje obiektów budowlanych należy poddawać zaostrzonej kontroli w procesie ich projektowania oraz realizacji, jak również w czasie ich użytkowania. Wprowadzenie przez ustawodawcę zaostrzonej kontroli w zakresie użytkowania tych obiektów jest przepis dotyczący kontroli okresowych, o których mowa w art. 62 ust. 1  pkt 3.

Z tej racji, w trosce o bezpieczeństwo konstrukcji i bezpieczeństwo użytkowania, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane wyżej wymienione budynki i obiekty budowlane o podanych parametrach są umownie traktowane jako „obiekty podwyższonego ryzyka” i zgodnie z poleceniem Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, grupa tych obiektów została poddana zaostrzonej kontroli w zakresie zgodnego z prawem ich utrzymywania, przez organy nadzoru budowlanego. Obiekty budowlane powinny być poddawane okresowym kontrolom, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Z przepisu tego wynika, że zakres kontroli okresowej, o którym mowa w nowododanym pkt. 3 art. 62 ust. 1, pokrywa się z zakresem dotychczasowej kontroli rocznej.

Wobec tego w każdym roku kalendarzowym właściciel bądź zarządca obiektu budowlanego oprócz dotychczasowej kontroli rocznej zobowiązany jest przeprowadzić dodatkową kontrolę w tym samym zakresie. Pierwsza kontrola winna być przeprowadzona do dnia 31 maja natomiast druga do 30 listopada.

Należy jeszcze zwrócić uwagę na sytuację, w której w danym w roku kalendarzowym zachodzi konieczność przeprowadzenia kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 ustawy – Prawo budowlane. W tym miejscu należy wyjaśnić, że zakres kontroli pięcioletniej określonej w pkt 2 tego przepisu i kontroli rocznej uregulowanej w pkt 1 jest różny, z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane, który pokrywa się z zakresem kontroli pięcioletniej. Właściciel lub zarządca, w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Ponadto właściciel lub zarządca w ramach tej kontroli powinien przeprowadzić kontrolę roczną w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane. Tym samym może on przeprowadzić jedną kontrolę i spełnić w ten sposób obowiązek przeprowadzenia kontroli rocznej i pięcioletniej. Jednakże sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane.

Przeprowadzenie takiej kontroli nie zwalnia właściciela bądź zarządcy z przeprowadzenia obligatoryjnej dodatkowej kontroli w terminie do dnia 31 maja albo do 30 listopada, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane.

Z tej racji wskazane jest, aby właściciel bądź zarządca obiektu wyodrębnił przedmiotowe obiekty grupy „wysokiego ryzyka” po to, aby nie pominąć poddania ich obligatoryjnej kontroli (np. adnotacją na 1 str. Książki obiektu budowlanego).

PODSUMOWANIE

Właściciel bądź Zarządca obiektu budowlanego – niezależnie od jego wielkości - jest obligatoryjnie zobowiązany do przeprowadzania kontroli okresowych zgodnie z dyspozycją art. 62 ust. 1, 2 i 3 pod kątem wymogów art. 5 ust. 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane.

Nadto i niezależnie, zgodnie z dyspozycją przepisu art. 70 ust. 1 właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych lub umowach, obowiązany jest w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Natomiast obowiązek powyższy, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu (patrz. art. 70 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane).

W nowelizacji z dnia 10 maja 2007 r., ustawodawca uzupełnił ww. przepis o obowiązek przeprowadzenia przez właściwy organ nadzoru budowlanego po otrzymaniu kopii protokołu  z kontroli, bezzwłocznej kontroli obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

Ad. B.

Kwestię związaną z obligatoryjnym obowiązkiem założenia i prowadzenia Książki obiektu budowlanego reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. 2003 nr 120 poz. 1134).

Książka obiektu budowlanego to oficjalny dokument ustawowy, którego należy prowadzić systematycznie i rzeczowo. Prowadzenie dokumentu obejmuje spis kontrolny stanu technicznego, dokonanych przeglądów, remontów, wszelkiego rodzaju przebudowy i zmian dotyczących sposobu użytkowania, które przypadają na okres korzystania z obiektu budowlanego. Książka obiektu budowlanego (wraz z obowiązkowymi załącznikami, w postaci odpowiednich dokumentów) musi zawierać w sobie wszystkie akcje tj. działania i zdarzenia, które miały związek z użytkowaniem danego obiektu budowlanego.

Książka obiektu budowlanego zawiera w sobie następujące sekcje:

• osoba upoważniona do dokonania wpisu,
• dane identyfikacyjne obiektu,
• spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu,
• dane techniczne charakteryzujące obiekt,
• plan sytuacyjny obiektu,
• wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu,
• wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu,
• wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu,
• dane dotyczące opracowania technicznego,
• wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie,
• dane dotyczące dokumentacji technicznej,
• wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu,
• wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu.

Formularz został zamieszony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego.

Książka obiektu budowlanego powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania, a więc obowiązek jej założenia spoczywa na inwestorze. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, zobowiązany jest przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu książkę obiektu budowlanego wraz z dokumentacją budowy i dokumentacją powykonawczą, którą stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Właściciel lub zarządca jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu całą dokumentację oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie. Prowadzenie właściwej dokumentacji jest bardzo ważne, gdyż zgodnie z art. 93 ustawy Prawo budowlane ten, kto nie spełnia obowiązku przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. Wzór książki obiektu budowlanego zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 3 lipca 2003 roku w sprawie książki obiektu budowlanego.

Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. Wpis powinien zawierać dane identyfikujące dokument, określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące osobę, która go wystawiła. Do książki dołączą się protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny oraz ekspertyzy dotyczące stanu technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej, dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Właściciel lub zarządca sam prowadzi książkę i dokonuje wpisów lub może upoważnić do tego inną osobę, a kopia upoważnienia powinna być dołączona do dokumentacji. Wpisów nie dokonują natomiast inne osoby, w tym osoby dokonujące kontroli czy przeglądów okresowych. Osoby te przekazują tylko dokument z przeglądu z zaleceniami pokontrolnymi, a prowadzący książkę jest zobowiązany do zapisania informacji i dołączenia dokumentu. Należy zwrócić uwagę, co to jest książka obiektu budowlanego i jakie ma znaczenie. Ten dokument nawet po wielu latach ma wykazać co wykonano w obiekcie w tym, jakie zlecono ekspertyzy lub badania aby uniknąć zagrożenia bezpieczeństwa. Organy nadzoru budowlanego i inne instytucje a także kolejni zarządcy i właściciele przeglądając ją mają uzyskać pełny obraz działań podejmowanych w obiekcie. Zatem wszystkie kontrole, dokumenty związane i ekspertyzy dla bezpieczeństwa prawnego powinny się w niej znaleźć.

W szczególnym przypadku prosimy o sprecyzowanie zapytania, odpowiemy.

Jednocześnie Wielkopolska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa informuje, że niniejsze pismo nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążące dla organów administracji i innych, orzekających w sprawach indywidualnych. W przypadkach trudnych lub niezrozumiałych, osoba zainteresowana bądź organ administracji publicznej może zwrócić się do organu stanowiącego dane prawo o udzielenie prawidłowej wykładni tego przepisu.