„Mam pytanie dotyczące przepisów prawa budowlanego dotyczącego procedury odbioru budynku jednorodzinnego na który uzyskano pozwolenie, wybudowano go w latach 90, ale zaginęła książka budowy i nie ma kierownika. Czy w naszej izbie mamy specjalistę zajmującego się takimi kwestiami?”
Odpowiedź jest aktualna na dzień jej sporządzenia, czyli 29 kwietnia 2019 r.
Wielkopolska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa wyjaśnia następująco:
Kwestia, którą Pani przedstawia w swoim e-mailu jest wielowątkowa i złożona oraz nie zawiera wszystkich istotnych w sprawie danych.
Z tego względu zwrócono się do Pani telefonicznie o dostarczenie wszystkich posiadanych materiałów oraz informacji mających związek z tą sprawą. W odpowiedzi otrzymaliśmy :
- skan decyzji …. bez znaku akt, o udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz szamba,
- skan pierwszej strony projektu budowlanego z dnia ….
- skan umowy ……. o dostarczenie gazu ziemnego na potrzeby gospodarstwa domowego z dnia ……
- informację e – mail o braku w zasobach właścicieli dziennika budowy oraz imiennych danych osoby będącej kierownikiem budowy,
- brak informacji o zgłoszeniu przez właścicieli o oddaniu obiektu do użytkowania.
Miarodajnym dokumentem w kwestii ustalenia stanu prawnego, do którego należy się odnieść jest decyzja o pozwoleniu na budowę, która została wydana na podstawie :
- ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229), oraz przepisy wykonawcze do tego prawa :
- rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r., w sprawie nadzoru urbanistyczno – budowlanego (Dz. U. Nr 8 poz. 48),
Z pośród kilku wątków, istotny jest wątek zawarty w rozdziale 7 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane oraz w rozdziałach 8 i 9 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r., które łącznie regulują kwestię oddawania do użytku obiekty budowlane oraz tryb zawiadamiania właściwe organy o oddaniu obiektu budowlanego do użytku.
Inwestorzy (właściciele) ……… otrzymali decyzję …. dnia ……., bez znaku akt, o udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz szamba na podstawie art. 29 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229) na nieruchomości w ….. przy ul. ……..
W powyższej decyzji w pkt. 6 u dołu jest informacja o charakterze dyspozycji o treści : (cyt.) „po zakończeniu budowy – robót należy złożyć zawiadomienie o oddaniu obiektu do użytkowania”. Zapis ten nie mówi o uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lecz o zawiadomieniu organu o oddaniu obiektu do użytkowania, co ma istotne znaczenie co do wymogów oraz rodzaju postępowania administracyjnego.
Dla lepszej przejrzystości cytujemy przepisy prawne związane przedmiotowo z zapytaniem :
Prawo budowlane
Art. 41. 2. Inwestor lub osoba działająca z jego upoważnienia zawiadamia właściwy terenowy organ administracji państwowej o oddaniu obiektu do użytku. Do zawiadomienia powinny być załączone dokumenty wymagane przepisami oraz oświadczenie osoby kierującej budową, że obiekt budowlany lub roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę oraz że doprowadzono do należytego stanu i porządku teren, a także ulicę, sąsiednią nieruchomość, budynek, mieszkanie lub lokal, w razie korzystania z nich. Przy oddawaniu obiektów budowlanych, których użytkowanie może ujemnie wpływać na środowisko, do zawiadomienia powinno być załączone również oświadczenie inwestora o rodzaju wykonanych urządzeń chroniących środowisko i stanie gotowości tych urządzeń do eksploatacji.
Rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r., w sprawie nadzoru urbanistyczno – budowlanego
§ 32. 1. Zawiadomienie właściwego organu o oddaniu do użytku obiektu budowlanego obowiązuje wyłącznie w zakresie wykonanych na podstawie pozwolenia na budowę:
2) budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi, z wyjątkiem budynków objętych prawem lotniczym i ustawą o kolejach,
3) obiektów budowlanych nie wymienionych w pkt 1 i 2, co do których w pozwoleniu na budowę nałożono obowiązek zawiadomienia o oddaniu do użytku.
§ 32.2. Inwestor jest obowiązany w terminie 7 dni od przekazania do użytku całości lub części obiektu budowlanego, określonego w ust. 1, zawiadomić o tym właściwy organ, załączając:
1) oświadczenie osoby kierującej budową, że obiekt budowlany został wykonany zgodnie z pozwoleniem na budowę, z przepisami i nomami oraz że doprowadzono do należytego stanu i porządku teren budowy, a także ulicę, sąsiednią nieruchomość, budynek lub lokal sąsiada w razie korzystania z nich,
2) określenie ewentualnych zmian dokonywanych w trakcie wykonywania robót w stosunku do ustaleń pozwolenia na budowę, a ponadto ….
Na podstawie analizy treści zapytania, informacji uzupełniających do tego zapytania oraz powyższych regulacji prawnych wynikają następujące wnioski :
- stan prawny budowy
Właściciele, ….. wybudowali budynek mieszkalny jednorodzinny oraz szambo na podstawie decyzji nr ……, zatem przedmiotowy budynek nie jest samowolą budowlaną,
- stan prawny użytkowania
Zgodnie z dyspozycją zawartą w pkt. 6 u dołu decyzji o pozwoleniu na budowę o treści (cyt.) „po zakończeniu budowy – robót należy złożyć zawiadomienie o oddaniu obiektu do użytkowania” co oznacza, że inwestorzy (właściciele) winni to uczynić, bowiem dyspozycja zawarta w decyzji ma charakter obligatoryjny.
Przepis art. 41 ust. 2 – Prawa budowlanego oraz § 32 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia MGT i OŚ nie reguluje kwestii potwierdzenia przyjęcia przez organ administracji publicznej, wówczas Kierownika Urzędu Rejonowego, wobec czego właściciele nie mają dowodu o wykonaniu tego obowiązku.
Wobec takiego stanu faktycznego oraz zaistniałej potrzeby właścicieli do wylegitymowania się z ustawowego obowiązku właściciele winni się zwrócić do, obecnie, Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o wydanie zaświadczenia o przyjęciu zgłoszenia o zawiadomieniu o oddaniu obiektu do użytkowania. Organ ten winien zająć się tą kwestią w całości.
Dygresja
Na mocy ustawy z dnia 13 października 1998 r. o przepisach wprowadzających reformę administracji publicznej, z dniem 31 grudnia 1998 r. uległy likwidacji Urzędy Rejonowe, a w ich miejsce z dniem 1 stycznia 1999 r. powołano Starostwa Powiatowe oraz Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego (art. 40 tej ustawy).
Kwestie związane ze zgłoszeniami o przystąpieniu do użytkowania (w tym pozwoleniami) zostały przeniesione z Urzędów Rejonowych do Powiatowych Inspektoratów Nadzoru Budowlanego. Przedmiotowe akta spraw przekazywano do Powiatowych Inspektoratów Nadzoru Budowlanego oraz w części do Archiwów Państwowych. Są znane przypadki zaginięcia części akt przy ich przenoszeniu. Za przypadki takie nie mogą ponosić odpowiedzialności zainteresowani obywatele i uzasadniają w takim przypadku zastosowanie wykładni w sytuacjach niejasnych, że należy stosować zasadę „na korzyść strony”,
- dziennik budowy, kierownik budowy oraz inne dokumenty związane
Przepis art. 41 ust. 2 – Prawa budowlanego oraz § 32 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia MGT i OŚ nie reguluje kwestii załączania dziennika budowy, w którym zawarte są dane osobowe kierownika budowy oraz innych dokumentów do zawiadomienia o oddaniu obiektu do użytkowania.
4. Właściciele w okresie istnienia budynku mają obowiązek stosowania się do rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r., w sprawie nadzoru urbanistyczno – budowlanego do wymogów zawartych w przepisach:
- § 34 ust. 2, który stanowi: (cyt.) „Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek przechowywania przez okres istnienia obiektu planu realizacyjnego i projektu ze wszystkimi rysunkami zamiennymi lub naniesionymi zmianami, wprowadzonymi w toku wykonywania robót budowlanych.”,
- jeśli miały miejsce,
- § 35 ust. 4 i ust. 5, które stanowią : (cyt.) „4. Protokoły i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego obiektu budowlanego powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego jako załączniki.”,
- jeśli miały miejsce, „5. Właściciel lub zarządca jest obowiązany przechowywać łącznie z książką obiektu budowlanego:
1) materiały, o których mowa w § 34 ust. 2,
2) dziennik budowy i protokoły badań oraz sprawdzeń wymaganych przez przepisy szczególne, instrukcję obsługi oraz instrukcję eksploatacyjną obiektu lub instalacji i urządzeń związanych z obiektem,
3) komplety opracowań projektowych i dokumentów technicznych robót budowlanych wykonanych w obiekcie w trakcie jego użytkowania,
- jeśli miały miejsce.
5. dziennik budowy jest dokumentem urzędowym i jest przeznaczony do rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku ich wykonywania i mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu.
Utrata dziennika budowy skutkuje koniecznością jego odtworzenia poprzez wykonanie ekspertyzy technicznej przez rzeczoznawcę budowlanego lub osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń.
Ten brak należy niezwłocznie usunąć. Natomiast nieznanego kierownika budowy zastąpi autor ekspertyzy technicznej.
Jednocześnie Wielkopolska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa informuje, że niniejsze pismo nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążące dla organów administracji i innych, orzekających w sprawach indywidualnych. W przypadkach trudnych lub niezrozumiałych, osoba zainteresowana bądź organ administracji publicznej może zwrócić się do organu stanowiącego dane prawo o udzielenie prawidłowej wykładni tego przepisu.